La subrogación de hipotecas es algo que está a la orden del día. Es cierto que las hipotecas son préstamos a muy largo plazo (entre 15 y 30 años es lo habitual) y en ese periodo pueden suceder muchas cosas: quieres cambiar de casa, suben los tipos de interés y quieres mejorar las condiciones de tu hipoteca, etc.
Qué es la subrogación de hipotecas
La subrogación de hipotecas supone cambiar a alguno de los implicados en la firma del préstamo hipotecario: o cambia el deudor (es decir, cambia el titular del préstamo que está abonando el mismo) o cambia el acreedor (el titular del préstamo es el mismo y cambia la entidad financiera que da el préstamo).
Nos vamos a centrar en la subrogación de hipoteca de acreedor, que es la más común y que, en lenguaje coloquial, no es más que cambiar tu hipoteca de banco. No obstante, si tu situación frente a un préstamo hipotecario está en otro punto, quizás te interese este otro artículo sobre claves para pedir una hipoteca.
Es necesario indicar que en la escritura de subrogación sólo pueden pactarse dos aspectos: la modificación del tipo de interés y/o el cambio de plazo de amortización. Si se quiere hacer otra modificación hay que hacerlo posteriormente.
¿Y por qué querría alguien subrogar la hipoteca y trasladar su préstamo a otra entidad? Normalmente es porque el cliente negocia con otra entidad financiera una mejora en las condiciones de su préstamo y haciendo una subrogación se ahorra el tener que cancelarlo y firmar uno nuevo. Puedes calcular en un simulador hipotecario cuál sería la cuota de tu préstamo con otro tipo de interés y con un plazo diferente, así sabrás qué diferencia hay con lo que pagas actualmente y si, una vez negociado y pagados los gastos, te conviene hacer una subrogación.
Ventajas en la subrogación de hipotecas
¿Cuáles son las ventajas de la subrogación de hipotecas frente a la firma de un préstamo nuevo? Principalmente 3:
- Las compensaciones / comisiones tienen límites legales.
- Los gastos registrales / notariales son menores.
- Tiene ventajas fiscales.
Así, el cliente puede cambiar las condiciones o el plazo de pago del préstamo con una ventaja fiscal, pues se ahorra el pago del impuesto sobre “Actos Jurídicos Documentados”, pero hacer una subrogación tiene unos gastos implícitos que sí hay que abonar. Por tanto, hay que informarse bien de cuáles son esos gastos y valorar si compensa hacer la subrogación de la hipoteca o no frente al ahorro que vayamos a conseguir con el cambio de condiciones o plazo.
¿Cuáles son los gastos de subrogación de una hipoteca?
Hacer una subrogación de hipoteca tiene menos gastos que formalizar un préstamo nuevo, pero esto no quiere decir que no tenga gastos a abonar por el cliente. Estos gastos están especificados en el contrato original y están limitados por ley.
Normalmente, el cliente deberá pagar una comisión por subrogación a la entidad financiera por las modificaciones en el contrato de la hipoteca. El importe de la misma depende de 3 factores principales: la fecha en que se firmó la hipoteca, su tipología (si es hipoteca fija o hipoteca variable) y cuál sea la finalidad de la subrogación.
A la comisión de subrogación se suele sumar un segundo gasto a pagar por el cliente: una nueva tasación de la vivienda.
El resto de gastos en una subrogación hipotecaria (posibles impuestos, registro y notaría) van a cargo del banco.
Cómo se hace la subrogación de hipotecas
De forma sintética, el paso a paso para hacer una subrogación de hipotecas es el siguiente:
- Llegar a un acuerdo con una entidad financiera que acepte subrogar el préstamo hipotecario con mejores condiciones del que ahora es acreedor otra entidad financiera.
- La entidad con la que se ha negociado la subrogación de la hipoteca debe hacer una oferta vinculante y remitirla, por conducto notarial, a la entidad titular del préstamo con las condiciones ofrecidas (plazo y tipo de interés, principalmente).
- La entidad acreedora del préstamo tiene 7 días (desde que recibe la oferta vinculante) para emitir un certificado de deudas del cliente hipotecado. También tiene 15 días para presentar una contraoferta y así el cliente podrá valorar si finalmente quiere subrogar la hipoteca o no.
- Si pasados esos 15 días no hay contraoferta por parte de la entidad titular del préstamo, la entidad que ha realizado la nueva oferta podrá hacer la subrogación de la hipoteca y, para que tenga efecto legal, tendrá que haber pagado a la primera entidad todo el capital del préstamo, intereses y comisiones que debía el cliente.
Llegados a este punto, quizá te pueden surgir algunas nuevas dudas como, por ejemplo: ¿qué ocurre si la entidad titular del préstamo hipotecario iguala la contraoferta de la entidad que quiere hacer la subrogación? En ese caso, se produce lo que se llama “enervación” y el préstamo hipotecario no cambiará de entidad, pero al mismo se le aplicarán las nuevas condiciones que figuraban en la oferta vinculante.
¿Y qué ocurre si la entidad titular del préstamo no emite a los 7 días el certificado de deudas pendientes del cliente hipotecado? En ese caso, la subrogación se puede hacer igualmente, pero esto obliga a la entidad que quiere subrogarse la hipoteca a hacer un cálculo, bajo su responsabilidad, de las deudas pendientes y si hubiese algún error no puede repercutirse en el cliente.
Si quieres mejorar las condiciones del préstamo que pagas por tu vivienda, ya sabes que la subrogación de hipotecas es una opción. Mira bien los gastos, calcula si te supone un ahorro o una mejora para tu hogar y si tienes dudas, pide cita en la oficina bancaria o pregunta a un asesor financiero.
