En España, disfrutar de una vivienda digna y adecuada es un derecho fundamental, recogido en el artículo 47 de la Constitución, que debe ser promovido por los poderes públicos. Para ello, con mayor o menor éxito, las distintas Administraciones Públicas intervienen con legislaciones específicas que afectan en distinto grado al mercado de la vivienda. Entre otras, la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, los Códigos de Urbanismo y los Códigos de Vivienda Estatales y Autonómicos, el Código Técnico de Edificación, los Planes Estatales de Vivienda, los Planes de Ordenación Urbana, las Leyes de Arrendamientos Urbanos, etc.
Pero la vivienda, además de su valor social, también tiene una importante repercusión económica, tanto a nivel agregado, por constituir la mayor partida del stock de capital, como a nivel individual, por ser, en muchos casos, el principal activo e incluso el destino del ahorro de las familias. Además en muchas ocasiones el componente de inversión financiera prevalece sobre el valor de uso, por lo que el mercado de la vivienda entra en competencia con los mercados financieros o viceversa.
Por otro lado, el correcto funcionamiento del mercado de la vivienda facilita la movilidad de los trabajadores y, en consecuencia, tiene efectos positivos sobre el mercado laboral y la economía en su conjunto.
Por qué es tan complejo el mercado de la vivienda
De lo anterior, se distinguen dos características esenciales de este mercado. La primera, que está fuertemente regulado y, en algunos segmentos del mercado, intervenido, especialmente por el lado de la oferta. La segunda, que tiene un elevado grado de heterogeneidad y de segmentación, incluso antes de detenerse en las propias características del producto.
La complejidad del mercado de la vivienda se constata al identificar los distintos submercados que se pueden distinguir. Así, nos encontramos que el mercado de la vivienda puede ser de alquiler o de propiedad (compraventa), de vivienda nueva o usada, de primera vivienda o de segunda residencia, de vivienda libre o protegida, etc. Cada uno de estos submercados, además, puede ser diferente en función de la localización del inmueble, con características dispares importantes entre ciudades.
También es inherente a la heterogeneidad del mercado de la vivienda el que los productos (o viviendas) comercializados no son homogéneos sino, en algunos casos, similares, simplemente por cambiar de una calle a otra, e incluso en el mismo edificio de orientación o de altura. Por ello, dos viviendas de características constructivas idénticas no serían homogéneas.
Datos del mercado de la vivienda en España
En España, según el Ministerio de Fomento, se contabilizan 25.712.744 viviendas en 2018, de las que el 74,8% son viviendas principales y el 25,2% tienen otros usos. Entre las viviendas principales (19.235.413 unidades), el 76,7% se disfrutan en régimen de propiedad y el 23,3% en régimen de alquiler o cedidas a bajo precio.
Centrándonos en el mercado de compraventa, en 2018 se registraron 588.888 transacciones de vivienda, esto implica que se produjo un crecimiento del 9,5% en relación con 2017, lo que supone el quinto año consecutivo de incremento en la venta de vivienda. El mercado actual se caracteriza por la preponderancia de las transacciones de vivienda usada, 9 de cada 10 en 2018, también en 2017, lo que contrasta con las 4 de cada 10 que se registraban en 2008.
Si atendemos a la distribución territorial del mercado de la vivienda destacan, por su tamaño o número de transacciones, las provincias de Madrid (14,6%), Barcelona (10,4%), Alicante (7,6%), Valencia (6,0%) y Málaga (5,9%). Estas cinco provincias concentraron en 2018 el 44,5% de las ventas de vivienda en España, lo que refleja la elevada concentración del mercado residencial nacional.
También resulta un elemento diferenciador del mercado de la vivienda en España el peso que tienen las compras de extranjeros en algunos territorios. En concreto, los extranjeros compraron en 2018 el 16,3% de las viviendas, porcentaje que se ha mantenido más o menos estable en el último quinquenio. Las provincias con una mayor participación de la demanda extranjera son Alicante (48,5%), Santa Cruz de Tenerife (40,0%), Islas Baleares (33,3%) y Málaga (32,2%), mientras que en otras tres, Almería, Girona y Murcia, supera el 25%.
Por lo que se refiere a los precios (valor tasado de la vivienda libre), en 2018 el valor promedio en España ascendió a 1.590,7 €/m2, lo que representa un incremento interanual del 3,4%. Las provincias con un mayor precio medio de la vivienda se localizan en Guipúzcoa (2.645,3 €/m2), Madrid (2.484,4 €/m2), Vizcaya (2.315,6 €/m2) Barcelona (2.300,5 €/m2) y Baleares (2.239,6 €/m2). Las diferencias entre el precio de la vivienda nueva en España (1.820,2 €/m2) y la usada (1.583,6 €/m2) son relevantes.
Examinando con una mayor amplitud la evolución de los precios del mercado de la vivienda se observa que, en 2014, registraron en España el menor valor de los últimos 15 años y, desde entonces, han crecido un 9,0%, trayectoria solo superada en las provincias de Madrid (23,3%), Barcelona (22,1%), Baleares (18,1%), Gran Canaria (17,9%), Málaga (16,8%), y Tenerife (12,4%).
