16 de junio de 2019. Esta es la fecha que marca el inicio de la aplicación de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario (Ley 5/2019, de 15 de marzo), que supone un cambio importante en todo el proceso de contratación de los préstamos y créditos inmobiliarios. La Ley de Contrato de Crédito Inmobiliario (denominada LCCI, acrónimo del nombre completo de la Ley) afecta a gran parte de la contratación hipotecaria, objeto de gran litigiosidad en los últimos tiempos. Esta nueva ley establece un nuevo marco de actuación para los prestamistas, para los prestatarios y también para los notarios.
Te contamos a continuación cuáles son las principales claves para que conozcas la nueva ley, que te interesa especialmente si piensas comprar una vivienda y contratar una hipoteca después de la fecha señalada, el 16 de junio de 2019 (al ser domingo, se empezará a aplicar de forma efectiva el 17 de junio).
1. ¿Cuál es el objeto que persigue la nueva Ley de Crédito Inmobiliario?
El objetivo principal es establecer determinadas normas dirigidas a incrementar la seguridad jurídica de los contratos de crédito inmobiliario, lo que beneficia a todas las partes implicadas en el proceso y, además impulsa la transparencia y comprensión de los mismos.
Asimismo, con la nueva LCCI se traslada al ordenamiento jurídico español la Directiva europea de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.
2. ¿A qué contratos se aplica la nueva Ley?
Básicamente afecta a dos tipos de contratos de préstamos y créditos:
- Aquellos contratos cuyo objeto sea la concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial (es decir, sobre vivienda, garajes y trasteros) cuando alguna de las partes distinta del prestamista sea una persona física.
- Los contratos cuya finalidad sea adquirir (o conservar) derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que alguna de las partes actúe como consumidor y sin tener en cuenta el tipo de garantía del préstamo (ya sea personal o hipotecaria)
3. ¿Qué obligaciones establece la nueva Ley de Crédito Inmobiliario para las entidades prestamistas?
Destacamos algunas de ellas:
- La publicidad de los préstamos hipotecarios deberá incluir información básica y clara y las condiciones generales de la contratación deberán publicarse en la web de las entidades prestamistas
- La TAE (la cifra que te indica lo que te va a costar el préstamo) deberá calcularse exclusivamente conforme a una fórmula matemática que figura en la Ley de Crédito Inmobiliario. Una de las novedades más importantes, que afecta a hipotecas de tipo variable, es la obligación de incluir en la información precontractual, una TAE adicional que muestre los riesgos vinculados a un incremento significativo del índice al que esté referenciado el préstamo (el euríbor es el más habitual), así, el cliente podrá hacerse una idea de que si sube mucho el euríbor, por ejemplo, cuánto puede aumentar la cuota de su hipoteca.
- Los bancos están obligados a evaluar en profundidad la solvencia del cliente. Si no cumple una serie de requisitos el banco no podrá darle la hipoteca y además, deberá informar por escrito al cliente sobre los motivos por los que le deniega el préstamo.
- ·Entrega al cliente de información detallada de antes de la firma del contrato, debiendo comprobar esta entrega el notario que haya designado el propio cliente para hacer la escritura pública del préstamo
- Las entidades prestamistas deben dar una formación específica a todos sus empleados que intervengan en el proceso de los contratos hipotecarios, desde los que diseñan el producto hasta los que supervisan los riesgos y comercializan los préstamos con los clientes.
- Los bancos deberán hacerse cargo de los gastos de notaría (salvo las copias de la escritura que solicite el cliente, que serán a cargo de este), registro y gestoría. El pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) se ajustará a lo que establezca la normativa tributaria.
4. ¿Qué información precontractual deben recibir los clientes antes de la firma?
Diez días naturales antes de la firma del contrato, se le deberá facilitar al cliente la información precontractual, que incluye los siguientes documentos:
- Ficha Europa de Información Normalizada (FEIN)
- Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE)
- Documento explicativo con los distintos escenarios de la evolución de los tipos de interés (para operaciones de tipo variable).
- Copia del proyecto del contrato
- Documento de la distribución de gastos de formalización
- Condiciones de las garantías de los seguros
- Advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario.
- Manifestación de los intervinientes de haber recibido toda la documentación preceptiva y las explicaciones de su contenido.
5. ¿Establece también la Ley de Crédito Inmobiliario obligaciones para los clientes o prestatarios?
Efectivamente, el cliente que vaya a contratar el préstamo deberá:
- Aportar información veraz sobre su solvencia. Los test de solvencia serán mucho más exigentes y establecerán una serie de requisitos indispensables para poder acceder a la hipoteca.
- Demostrar al notario que ha leído y que comprende toda la documentación que le ha enviado el banco. El cliente deberá comparecer ante el notario que haya elegido para formalizar la escritura, para recibir asesoramiento del mismo de forma presencial. Dicha comparecencia se documentará en un acta notarial sin la cual no puede formalizarse el préstamo.
- El cliente deberá pagar los gastos de tasación y los de las copias que solicite de la escritura, salvo la copia que tiene derecho a recibir del notario de forma gratuita por vía telemática.
6. ¿Qué dice la nueva ley sobre el papel de los notarios ante la firma de los contratos de crédito inmobiliario?
- El notario que vaya a autorizar la escritura tiene obligación de comprobar que el prestatario ha comprendido la información precontractual y el propio contrato. Además, debe verificar que se ha entregado en tiempo y forma la información precontractual.
- El asesoramiento notarial al prestatario será gratuito.
7. ¿Qué otras cuestiones que te interesan regula la ley?
- Los contratos sujetos a la nueva Ley de Crédito Inmobiliario no podrán incluir la cláusula suelo. Tampoco será posible que haya un interés remuneratorio negativo, es decir, que por mucho que bajen los tipos, el banco nunca deberá pagar al cliente por el dinero prestado.
- La ley sí permite el cobro de una comisión de apertura.
- Si el cliente quiere devolver anticipadamente el préstamo (ya sea de forma parcial o total), la ley establece unas comisiones máximas que debe pagar, siempre dependiendo de si el tipo de interés de la hipoteca es fijo o variable y del tramo de tiempo en el que se produzca ese reembolso anticipado.
- La ley marca en qué casos las entidades pueden reclamar de forma anticipada al cliente que abone la totalidad del préstamo. Se establecen tres requisitos que deben darse a la vez: que el cliente haya dejado de abonar las cuotas y el préstamo esté en mora; que las cuotas impagadas sean al menos del 3% del capital de la hipoteca o bien de 12 cuotas mensuales, en la primera mitad del préstamo, o bien del 7% del capital concedido o de 15 cuotas mensuales, en la segunda mitad; y que el banco haya requerido el pago de la cantidad debida dando un mes de plazo para ello.
- No se permiten las ventas vinculadas, pero sí las combinadas. Es decir, no se podrán asociar las hipotecas a otros productos del banco de forma obligatoria (salvo el seguro de daños del inmueble que se hipoteca), si bien se permitirá la aplicación de bonificaciones en las condiciones financieras aplicables al préstamo por la contratación de otros productos con el banco.
8. Algunas características destacables de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario
- Las previsiones de la ley tienen carácter irrenunciable, es decir, no podrán modificarse ni excluirse su aplicación mediante acuerdo de las partes.
- Con carácter general la LCCI no tiene efectos retroactivos, es decir, que no se podrá aplicar a contratos hipotecarios firmados antes de su entrega en vigor, salvo en algunos aspectos y casos concretos que detalla la propia ley.
La nueva Ley de Crédito Inmobiliario ya está aquí. Establece normas que pretenden dotar de mayor seguridad jurídica y transparencia a todo el proceso de contratación hipotecaria. Que cumpla con los objetivos con los que nace es su mayor reto.
